Акт об активизации и изменении Закона о лесе. Когда трудно продать землю

  1. Новые обязанности для предпринимателей
  2. Хаос также в лесах
  3. Строгие санкции

Чиновники часто не могут определить подразделения, ответственные за выдачу документов.

Агнешка Аченгош, юрисконсульт юридического офиса GSW LEGAL, отмечает требования закона о возрождении и изменении Закона о лесе :

Ниже остальная часть статьи

- Через год после вступления закона в силу мало кто знает, какие требования вытекают из новых правил. Длинный список формальностей блокирует продажу земельной недвижимости, и чиновники часто не могут указать подразделения, ответственные за выдачу необходимых документов. Значительная часть общин еще не определила области для активизации и даже не планирует принимать резолюции в этом направлении. - Через год после вступления закона в силу мало кто знает, какие требования вытекают из новых правил

Между тем, несоблюдение требований сторон сделки, например, предпринимателей, может даже привести к недействительности безусловного договора купли-продажи. Через год со дня вступления в силу положений закона об оживлении пройдет 18 ноября. Закон о внесении изменений в Закон о лесе в юридических сделках от 30 апреля 2016 года.

По мнению авторов «Практического комментария к закону о ревитализации», изданного в мае 2016 года Департаментом пространственного планирования Министерства инфраструктуры и строительства, закон о ревитализации является первым правовым актом, имеющим законодательный статус, который устанавливает единые рамки для разработки и проведения программ ревитализации в деградированных районах. для всех коммун в Польше.

Вопреки внешнему виду, вступление в силу закона об активизации не положило конец местным программам активизации (до 18 ноября 2015 г. программы активизации были частью экономических программ и осуществлялись муниципалитетами в соответствии с Законом о муниципальном управлении в гораздо меньших масштабах и значительно упрощены чем предполагает новый правовой акт).

Напротив, до 31 декабря 2023 г. муниципалитеты могут принять решение соблюдать положения о муниципальном самоуправлении и не выполнять процедуры, предусмотренные в законе о возрождении, как это предусмотрено в ст. 52 пар. 1 Акта ревитализации. Как видно из практики, многие муниципалитеты охотно используют эти ворота. Местные органы власти, которые решили выбрать новые правила, получили инструменты, которые до 18 ноября 2015 года были недоступны для них. Прежде всего, возможность повлиять на оборот недвижимости в районах, предназначенных для активизации в виде установленного законом преимущественного права. Такое разрешение предусматривает дополнительные положения ст. 109 пункт 2 пункта 4а и 4б Закона об управлении недвижимостью.

В соответствии с Законом об управлении недвижимостью коммуна получила право первого отказа в случае продажи недвижимости, расположенной в зоне ревитализации, это должно быть предусмотрено в постановлении муниципалитета о назначении зоны ревитализации и деградированной территории на основании ст. 8 Закона о ревитализации и недвижимости, расположенной в так называемой Особая зона ревитализации.

Стоит отметить, что вышеупомянутое положение относится к продаже «недвижимости» без указания точно, что это за недвижимость, что - после анализа положений обоих законов - позволяет утверждать, что преимущественное право муниципального образования распространяется на все объекты недвижимости - как встроенные а также незастроенный, являющийся предметом права собственности или бессрочного права узуфрукта, а также для отдельных зданий и помещений.

Закон об управлении недвижимостью также определяет случаи, когда первая покупка коммуны будет исключена, при этом наиболее распространенным случаем является продажа недвижимости близкому человеку.

Новые обязанности для предпринимателей

В связи с новыми правилами, нотариусы требуют от продавцов недвижимости представить дополнительные документы: справку о местонахождении имущества в зоне ревитализации или в зоне особой зоны регенерации и справку о приобретении недвижимости с упрощенным планом ведения лесного хозяйства или решение, определяющее задачи в области лесопользования, упомянутые в статье. , 19 пар. 3 измененного Закона о лесах.

Это, в свою очередь, означает увеличение времени, необходимого для подготовки и проведения всей транзакции, что в случае лиц, ведущих бизнес, обычно имеет ключевое значение. Свидетельство о местонахождении недвижимости в зоне ревитализации или в зоне особой зоны регенерации должно привести к отсутствию или существованию установленного законом преимущественного права на недвижимость, что позволит нотариусу исключить или принять во внимание условный договор купли-продажи. Однако получение этого документа может вызвать некоторые трудности.

Между тем, санкция за нарушение положений закона заключается в абсолютной недействительности договора купли-продажи. Как вы получаете дополнительные документы? Практика выдачи справок из Акта о ревитализации в стране до сих пор не единообразна. Поскольку муниципалитеты, являющиеся координаторами процессов активизации, имеют полную свободу выбора субъектов, ответственных за подготовку и управление процессами активизации в своей области, а также выбор юридической базы, на основе которой они осуществляют мероприятия по активизации в различных частях страны, ответственных за программы активизации, Помимо выдачи сертификатов из Акта ревитализации, существуют совершенно разные юридические лица.

Некоторые муниципалитеты делегировали эти обязанности отдельным лицам, части организационных подразделений, специально предназначенных для этой цели, и даже коммерческим юридическим компаниям. В городах, имеющих права повятов, выдача свидетельств о расположении недвижимости в районах возрождения осуществляется отделами по продвижению или градостроительству, отделами пространственного планирования, специальными организационными подразделениями, такими как отделы ревитализации, отделы архитектуры и строительства, отделы пространственной политики и отделы Европейские фонды и программы помощи, коммерческие юридические компании и даже офисы консерваторов городских памятников.

Попытка определить соответствующий отдел со ссылкой на опыт, полученный в других городах, может не принести ожидаемого результата. Свобода также проявляется в способе реализации заявок на выдачу сертификата из Акта о ревитализации. Там, где есть правовая основа, то есть коммуна принимает решения в порядке ревитализации, акты о местонахождении недвижимости в зоне ревитализации и в специальной зоне регенерации выдаются на основании ст. 217 Кодекса административного судопроизводства за гербовый сбор в размере 17 зл.

При отсутствии такой правовой основы выдаются положения об отказе в выдаче сертификата; не взимается, информация о назначении недвижимости в соответствии с Законом о доступе к публичной информации; а также письма, выданные без формальной процедуры, в которых муниципалитеты информируют заинтересованных лиц о том, что они не имеют права по ст. 109 пункт 1 пункт 4а и 5б Закона об управлении недвижимостью.

Вы также можете время от времени встречаться с практикой добавления информации о расположении недвижимости в зоне активизации на выписки из местного плана пространственного развития или отчетов об отсутствии плана локального зонирования или выписок из земельной книги.

Наиболее активные муниципалитеты, которые наводнены заявками на выдачу сертификатов из Акта об активизации, публикуют объяснения по этому вопросу на веб-сайтах своих офисов и на страницах Бюллетеня общественной информации. Некоторые муниципалитеты, чтобы улучшить обмен информацией о правовом статусе недвижимости, предоставляют эту информацию непосредственно в соответствующие советы нотариальных палат.

Однако следует оговорить, что, вероятно, в каждом случае для нотариуса будет достаточно общего сообщения с веб-сайта офиса. Время получения этих документов также отличается. Сертификаты или положения об отказе в выдаче сертификата в порядке KPA выдаются в течение семи дней, информация в режиме доступа к публичной информации выдается до 14 дней, остальные менее формальные письма - на усмотрение чиновника.

Хаос также в лесах

Аналогичные проблемы возникают в случае подачи заявки на выдачу свидетельств о приобретении недвижимости с упрощенным планом ведения лесного хозяйства или решения, определяющего задачи в области лесопользования, выданные на основе инвентаризации лесов, упомянутых в ст. 19 пар. 3 Закона о лесе. Необходимость получения этого документа связана со вступлением в силу ст. 37а Закона о лесе. Начиная с 30 апреля 2016 года государственное казначейство, представленное государственными лесами, было наделено законным правом первого отказа в отношении недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам, юридическим лицам или организационным единицам, не имеющим правосубъектности, которым закон предоставляет дееспособность.

Как и в случае с законом о преимущественном праве коммуны, заявление нотариуса о том, что условия, дающие право государственным лесам осуществлять свое преимущественное право, требуют заключения договора купли-продажи при условии, что государственные леса не реализуют это право.

Заключение второго соглашения о передаче права собственности покупателю может состояться только после истечения срока реализации права преимущественной покупки государственными лесами. В случае осуществления права преимущественной покупки государственные леса могут приобретать имущество в собственность государственной казны по цене, указанной в соглашении об условной продаже. Однако следует помнить, что государственные леса имеют право ставить под сомнение цену продажи, определенную в соглашении об условной продаже, и обращаться в суд, чтобы определить, действительно ли цена, предложенная для покупателя, была рыночной ценой.

В случае заключения договора, отличного от договора купли-продажи, такого как договор обмена или дарения, или односторонней юридической сделки, предметом которой является имущество, подлежащее предварительной покупке по ст. 37а абзац 1 Закона о лесах, государственные леса могут использовать так называемые выкупить права и оформить декларацию о покупке недвижимости для уплаты денежного эквивалента.

Кроме того, в случае преимущественного права государственных лесов, заключение безусловного договора купли-продажи недвижимости нотариусом с правом приватизации государственного казначейства в лице государственных лесов приводит к недействительности этой юридической сделки. Сертификаты из Закона о лесе выдаются на основании ст. 217 Административно-процессуального кодекса за гербовый сбор в размере 17 злотых, хотя бывают случаи, когда информация об отсутствии упрощенного плана лесозаготовительной техники предоставляется без официальной процедуры и не облагается какими-либо сборами.

В большинстве городов с правами повята департаменты по охране окружающей среды выдают сертификаты лесного хозяйства, хотя есть также случаи поручения этих задач департаментам архитектуры и градостроительства, департаментам городского хозяйства, департаментам недвижимости, муниципальным теплицам. офисы городского сада и даже государственные заводы.

Строгие санкции

Санкция за заключение договора купли-продажи недвижимости с нарушением положений Закона об управлении недвижимостью или Закона о лесах является очень болезненной и означает абсолютную недействительность такой деятельности. Поэтому эффективная практика заключается в том, что подтверждение правового статуса продаваемой недвижимости, а также перечень документов, необходимых для составления нотариального акта, происходит на самой ранней стадии подготовки сделки.

Конечно, это позволит вам избежать стресса, связанного с получением необходимых документов в последнюю минуту. Следует также помнить, что нотариус, как лицо, назначенное для обеспечения надлежащей защиты прав и законных интересов сторон, участвующих в нотариальном акте, может в качестве крайней меры отказаться от подготовки акта, нарушающего положения Закона.